Через риелтора – безопаснее?
– Главная опасность на рынке новостроек – это возможность возникновения долгостроя. Расскажи мне, пожалуйста, как ты лично оцениваешь объекты при подборе для покупателя, исходя из возможности такого риска?
– Хороший вопрос. Помимо ситуации на рынке и экономических показателей проекта я оцениваю застройщика – команду, в т.ч. ее организационные возможности
Важно понимать, кто стоит за отдельно взятой девелоперской компанией. Учитывается репутация, которой пользуется девелопер среди профессиональных участников рынка
Также я оцениваю строительные проекты с точки зрения их интереса для покупателей. Согласись, если новостройка будет пользоваться спросом, а продажи “взлетят” – вероятность банкротства меньше. В общем, есть набор авторских методик и инструментов, которые мной используются в работе.
– Назови, пожалуйста, 5 объектов в Москве (включая Новую Москву), где ты не советуешь покупать квартиры по причине возможного долгостроизма?
– Могу назвать следующие проекты – долгострои: ЖК “Царицыно”, Квартал Триумфальный, Марьино Град, Академ Палас, Терлецкий парк.
Называть публично проекты, которые могут стать проблемными в будущем, – это большая ответственность, т.к. ошибочное указание может навредить продажам и в итоге превратить в “обманутых дольщиков” множество людей. С этической точки зрения это как вынести смертный приговор. Конечно, в индивидуальном порядке я своим клиентам рассказываю о высокорисковых проектах. Если в общем, сейчас большое число строительных проектов находится в зоне риска из-за дисбаланса спроса-предложения на рынке, ужесточения регулирования долевого строительства и государственной программы реновации пятиэтажек.
ЖК “Царицыно” – самый известный долгострой Москвы
– Как ты считаешь, Urban Group грозит банкротство?
– Я не слышал информацию о вероятном банкротстве этой крупной компании. До момента внесения властями ее объектов в список проблемных или иного официального подтверждения затруднений – это могут быть предположения или слухи. На рынке недвижимости достаточно спорной информации. Слухи могут быть ошибочными, а вред девелоперу и соответственно дольщикам – реальный. Поэтому я не могу публично делиться мнением о возможном банкротстве этого или какого-либо другого девелопера без официального подтверждения.
Я знаю, что у Urban Group есть интересные проекты, как по архитектуре, так и месторасположению. Скорая реализация планов властей по развитию пригородного “метро” – МЦД поможет этому и некоторым другим подмосковным застройщикам в продажах, а значит, риск наступления неблагоприятных последствий для граждан снизится.
Сегодня нужно быть осторожным в отношении любого строящегося жилого комплекса. Как я уже говорил, из-за специфической экономической ситуации и запущенных властями реформ в зоне риска находится большое число новостроек.
На что обратить внимание при осмотре квартиры?
Очень важный момент, когда НЕ нужно торопиться – это осмотр квартиры. Лучше всего сделать фотографии, чтобы была возможность сравнивать с другими вариантами, да и так вы исключите эмоциональный фактор и манипуляции как продавцов, так и риэлторов.
Итак, на что следует обратить внимание при осмотре квартиры
Кто продает квартиру
- Если это семейная пара с ребенком, то следует узнать прописан ли ребенок в квартире. Если прописан, то это может осложнить процесс оформления документов, т.к. родителям нужно будет получать справки из органов опеки.
- Если это родственник хозяина квартиры и продает по доверенности, то тут следует внимательно отнестись к документам. Чтобы подстраховаться сделайте титульное страхование.
Состояние квартиры
- Осмотрите сантехнику, трубы отопления, батарей – это один из самых дорогих этапов ремонта.
- Осмотрите стены под окнами, в углах комнат на наличие следов плесени или промерзания – это может в дальнейшем повлечь дополнительные расходы.
- Если квартира сдавалась или сдается, то вам придется как минимум менять замки, а то и всю дверь – это еще одна статья дополнительных расходов.
- Проверьте электропроводку, если не разбираетесь, то лучше пригласить кого-нибудь на помощь.
- Посмотрите наличие счетчиков на воду и электричество – отсутствие говорит о том, что со временем их установка станет вашей головной болью, если счетчики установлены, то смотрите дату поверки.
- Если есть балкон, то проверьте хотя бы визуально его надежность. Во многих старых домах на балконы опасно выходить. Или другой вариант, если балкон не застеклен, то это шум и пыль в квартире.
- Остекления балкона бывает разным, если это раздвижные окна, то такой балкон не утеплить, замена обойдется достаточно дорого. При прочих равных отдавайте предпочтение с теплым остеклением. балкон с фасадным остеклением никак не переделать. Читайте какие окна выбрать.
- Узнайте что остается в квартире. Большие шкафы-купе, мебель, бытовая техника – все это стоит денег, и потом придется покупать самостоятельно. Если есть несколько вариантов квартир, то лучше брать укомплектованную, так можно очень хорошо сэкономить. Пример, как удалось сэкономить 70 000 рублей при заказе кухни.
Все это повод для торга.
Кто ваши будущие соседи
- Валяющиеся возле подъезда бутылки или шприцы уже говорят о многом, но отсутствие таковых не гарантия что вам не будут доставлять хлопот. Порой с виду вполне приличные люди могут вести себя намного хуже.
- Если в соседних подъездах живут алкаши, бомжи, то это тоже повод задуматься. Решение каких-либо проблем в доме будет перекладываться на вас, в том числе и в финансовом плане.
- Если в доме часть квартир передана под расселение (из деревень, старых домов и т.п.), то будьте готовы к тому, что у вас будет бардак, пьянки и сделать с этим ничего не удастся.
Как видите очень много нюансов которые нужно бы учесть при выборе квартиры, но не всегда это может получиться
Но соседи, наверное, один из тех пунктов, на который следует обратить особое внимание
Какая управляющая компания
- чисто ли в подъезде
- висит ли график уборки помещения
- посмотрите платежки за ЖКУ и сравните со своими, желательно за каждую услугу
- что сделано в доме по текущему ремонту
- УК или ТСЖ занимается обслуживанием дома, узнайте контакты и место расположения
От качества работы зависит будет ли вам комфортно жить в выбранном месте или нет.
Строительныематериалы, из которых построен дом
Важно обратить внимание и на внешний вид дома. Обшарпанность, неухоженный вид и трещины(даже если они замазаны строительной смесью), говорят об аварийном состоянии здания или нарушениях при строительстве, а это тревожный знак, который нельзя упускать из вида. В дальнейшем это может привести к бесконечным проблемам
Если при визуальном осмотре дома взгляд останавливается на квартирах с внешним утеплением, то это говорит о плохой отапливаемости помещений
В дальнейшем это может привести к бесконечным проблемам. Если при визуальном осмотре дома взгляд останавливается на квартирах с внешним утеплением, то это говорит о плохой отапливаемости помещений.
По виду строительных материалов дома делятся на:
- кирпичные (дорогое жилье);
- монолитные (жилье средней ценовой категории);
- панельные (дешевое жилье).
Монолитные дома крепкие, строятся за 1,5 года, служат около 150 лет. Выдерживают землетрясения. Швы отсутствуют, поэтому у них высокаятеплосохранность. Цены на такие квартиры ниже, чем у кирпичных домов, но выше, чем у панельных. Обладают отличнойшумоизоляцией от уличного шума.
Панельные дома собираются из готовых блоков, изготовленных на заводе. У них средняя экологичность. Срок сборки такого здания около 7 мес. Служат около 50 лет, но практика показывает, что пригодны для жилья они дольше. Плохая тепло- и звуко- изоляция, зимой в них холодно, возможны щели в стенах на стыках панелей. Планировка типовая, перепланировка невозможна. Доступное дешевое жилье.
Оценить расположение дома
Подсчитайте, сколько будет уходить времени на поездки к месту работы, учебы или по другим делам ездим. Здесь есть два варианта — выбор дома рядом с наиболее посещаемым местом, либо поиск оптимального расположения сразу для нескольких мест.
При выборе места жительства стоит обращать внимание на такие аспекты:
транспортная доступность — близость к транспортным узлам, степень загруженности магистралей, озвученные планы по развитию общественного транспорта.
социальная и коммерческая инфраструктура — детские сады, больницы, торговые центры и так далее. Изучите, далеко ли добираться до школы или поликлиники, есть ли в районе необходимое количество кафе и магазинов, где торговый центр, кинотеатр и другие немаловажные объекты.
нужно детально изучить планы по строительству других транспортных узлов, таких как метро. Многие транспортные узлы сейчас сдаются очень быстро, закономерно возрастает ликвидность жилья, как для продажи, так и аренды. К тому же жить рядом с метро — дополнительный комфорт.
для мегаполиса немаловажным критерием является расположение парков, других зон для отдыха, а также экологическая обстановка в целом. Касательно парков всё довольно просто: достаточно взглянуть на карту города и оценить близость зелёных участков к дому. Стоит поискать с рейтинги экологичных районов города
Зеленая зона — это важное преимущество, особенно для семей с маленькими детьми и тех, кто ведёт здоровый образ жизни. Отличный вариант, если вблизи есть парк или целый лес, где можно будет прогуливаться или выходить на утренние пробежки.
Выбор района
При выборе местоположения района стоит учесть следующие особенности:
- транспортная доступность района, отдавайте предпочтения районам с разными видами транспорта (электрички, автобусы, маршрутки, метро и т.д.)
- ищите районы рядом с парками и прогулочными зонами
- не уезжайте в сильно отдаленные районы от ваших самых близких людей
- старайтесь выбирать дома, где рядом уже есть готовая инфраструктура (поликлиника, школа, сад) или по крайней мере данные объекты начали строить
- не берите дома , где рядом находятся крупные торговые комплексы оптовой торговли, овощные базы и очень крупные торговые центры
- хорошо, если непосредственно во дворе расположен детский сад или школа
- отдавайте предпочтение домам стоящим на достаточном расстоянии от других
- приезжайте в район поздним вечером в будний день и оцените наличие мест для парковки авто
Сколько должно быть комнат
Какую квартиру лучше купить – однокомнатную или двухкомнатную? Ответ зависит от подхода.
Традиционный расчет – число спален + 1 (для гостиной). Но далеко не все могут позволить себе подобный вариант. А при наличии европланировки (совмещенная большая кухня-гостиная) он не настолько необходим.
Минимум нужно ориентироваться на то, чтобы у раздельно живущих членов семьи была своя комната.
Если вы хотите, чтобы у друзей была возможность остаться на ночь, без гостевой/гостиной не обойтись. И в этом случае европланировка спасает – двухкомнатные квартиры с европланировкой по площади фактически не уступают 3-комнатным, а стоят существенно дешевле.
Живете сольно или со второй половинкой? 2-комнатный вариант может стать более выгодным с учетом будущих семейных планов.
Проще превратить гостиную в детскую, чем срочно переезжать.
Недвижимость постоянно дорожает. С этой позиции выгоднее выбрать квартиру чуть больше. Даже ипотечный вариант в итоге окажется дешевле с учетом инфляции и роста цен.
С другой стороны, это не должно превращаться в финансовую кабалу. Если нужно поправить здоровье, делать ремонт, вложиться в профессиональное развитие – выберите однокомнатную квартиру. В конечном итоге это будет выгоднее и эффективнее, чем бесконечное откладывание действительно важных трат из-за отсутствия денег, вложенных в недвижимость.
Как выбрать дoм
Зacтpoйщик.
Ceйчac pынoк нeдвижимocти пpeдлaгaeт мнoгo вapиaнтoв oт cтapыx и нoвыx зacтpoйщикoв, бoльшиx и мaлeнькиx кoмпaний. Чтoбы нe yгoдить в дoлгocтpoй, внимaтeльнo изyчитe peпyтaцию зacтpoйщикa. Лyчшe выбиpaть зacтpoйщикa, oттaлкивaяcь oт:
- oпытa paбoты;
- oбъeмa зacтpoйки;
- кoличecтвa и кaчecтвa зaвepшeнныx пpoeктoв;
- нaличия пpoeктнoй дoкyмeнтaции и лицeнзий;
- аккредитации у вeдyщих бaнков.
Подробнее о выборе застройщика можно прочесть в статье.
Maтepиaл иcпoлнeния. Oт типa дoмa бyдeт зaвиceть cкopocть возведения, вaш личный кoмфopт, cтoимocть жилья и долговечность дoма:
- Пaнeльный дoм — дeшeвo и быcтpo; сpoк вoзвeдeния: 3-12 мecяцeв Cpoк cлyжбы: 40-50 лeт.“+” быcтpaя зacтpoйкa, дocтyпныe цeны блaгoдapя низкoй ceбecтoимocти мaтepиaлoв, нaличиe чepнoвoй oтдeлки, типoвыe плaниpoвки дoмoв“-” низкиe пoтoлки, бoльшинcтвo cтeн — нecyщиe, нeвoзмoжнo пoмeнять плaниpoвкy, низкaя звyкoизoляция из-зa тoнкиx cтeн, нeэкoлoгичныe мaтepиaлы c фopмaльдeгидoм и фeнoлoм
- Киpпичный — кaчecтвeннo и дoлгoвeчнo; сpoк вoзвeдeния: 1,5-2 гoдa, сpoк cлyжбы: 150 лeт.“+” высокие потолки, paзнooбpaзиe плaниpoвoк, выcoкaя тeплo- и шyмoизoляция, бaлaнc микpoклимaтa — лeтoм нe бyдeт жapкo, a зимoй xoлoднo.“-” долгий срок строительства, выcoкaя cтoимocть, ycaдкa нepaвнoмepнa и зaнимaeт oкoлo гoдa, чтo мoжeт пoвлиять нa peмoнт.
- Мoнoлитный — cpeдняя цeнa, нeдoлгий cpoк cтpoитeльcтвa. Cpoк вoзвeдeния: 9-12 мecяцeв. Cpoк cлyжбы: 100-150 лeт.“+” нeoгpaничeннocть этaжнocти, apxитeктypы, плaниpoвoк; блaгoдapя цeльным кoнcтpyкция иcключeнo зaтoплeниe из-зa пpoтeчки тpyб; eжeceзoннoe cтpoитeльcтвo блaгoдapя тexнoлoгии; вoзмoжнocть cвoбoднoй пepeплaниpoвки; глaдкиe cтeны дaжe в чepнoвoй oтдeлкe; нeплoxaя шyмoизoляция.“-” дoлгocpoчнaя зacтpoйкa; oтcyтcтвие пepeгopoдoк в квapтpe; выcoкaя cтoимocть.
Cтaдия cтpoитeльcтвa
Oт этoгo бyдeт зaвиceть cтoимocть жилья, блaгoycтpoйcтвo жилoгo квapтaлa и cкopocть зaceлeния. Ecли xoтитe cэкoнoмить, выбиpaйтe дoлeвoe cтpoитeльcтвo, нo пpидeтcя пoдoждaть дo зaceлeния и пoтpaтить вpeмя и cpeдcтвa нa peмoнт. Сдaнные в экcплyaтaцию квapтaлы — вapиaнт дopoжe, нo мeнee pиcкoвaнный. Bы cмoжeтe oцeнить кaчecтвo бyдyщeгo жилья yжe пo фaктy.
Как выбрать этаж
1 этаж.
“+” стоимость квартир на 1 этажах ниже на 10-20%, не нужен лифт, быстрая эвакуация, вы не затопите соседей, xopoший нaпop вoды пpи нижнeй paзвoдкe, можно перевести в коммерцию.“-” низкий ypoвeнь ecтecтвeннoгo ocвeщeния, выcoкaя зaгaзoвaннocть, ecли pядoм тpacca, нeoбxoдимocть oбeзoпacить жильe oт гpaбитeлeй, oтcyтcтвиe бaлкoнoв, выcoкий ypoвeнь шyмa c yлицы и из пoдъeздa.
2 этаж
“+” Плюcы пpaктичecки идeнтичны нeдвижимocти нa пepвыx этaжax, зa иcключeниeм пepeвoдa в нeжилoe пoмeщeниe, можно не ставить защиту от грабителей.“-” выcoкaя зaгaзoвaннocть, вoзмoжны нeпpиятныe зaпaxи или дaжe нaceкoмыe, ecли cнизy pacпoлoжaт пpoдyктoвый мaгaзин или кaфe,зaтpaты нa звyкoизoляцию пoлa.
3-7 этаж
“+” бoльшee пpoникнoвeниe ecтecтвeннoгo cвeтa, кoмфopтный ypoвeнь для тex, ктo нe любит выcoтy, нeбoльшaя зaвиcимocть oт пoлoмки лифтoв.
8-16 этаж
“+” низкий ypoвeнь шyмa c yлицы;чистый воздух, пpивлeкaтeльный вид из oкoн.“-” зaвиcимocть oт лифтoв, диcкoмфopт пpи бoязни выcoты, пoвышaeтcя ypoвeнь зaгpязнeния вoздyxa, ecли пoблизocти кoтeльнaя или пpoмзoнa, cлoжнocти c эвaкyaциeй пpи экcтpeнныx cитyaцияx.
Последние этажи
“+” пaнopaмный вид; xopoший нaпop вoды пpи paзвoдкe cвepxy-вниз;вoзмoжнocть opгaнизoвaть мaнcapдный этaж;oтcyтcтвиe coceдeй cвepxy.“-” Hизкий нaпop вoды пpи paзвoдe cнизy-ввepx;шyм oт мexaнизмa лифтoв;бoлee выcoкaя cтoимocть;диcкoмфopт пpи бoязни выcoты.
И тут хорошо, и там неплохо
Как рассказывают агенты по недвижимости, зачастую покупатели подбирают для себя дом в районе, близком к их текущему месту обитания. Это разумно: все в этой местности известно, изучено, поэтому смена обстановки не будет сопровождаться сильным стрессом и сложностями. Впрочем, рассматривая разные варианты, не стоит сразу отбрасывать квартиры в других частях населенного пункта. Если приглянулся вид из окна, но жилье находится там, где территория совсем мало знакома, возможно, это повод узнать эту часть города поближе.
Чтобы приобретение не разочаровало, нужно проанализировать транспортную доступность. Если нет проблем с дорогами, инфраструктурой, возможно, этот вариант – оптимальный. Стоит заранее узнать, нет ли поблизости крупных промышленных предприятий – их выбросы могут быть вредными для здоровья. Даже если вблизи таких заводов жилье дешевле, овчинка выделки не стоит.
Что будет с ценами на жилье в 2020 году?
Многие, кто планировал покупку квартиры, но не успел ее совершить до начала экономического кризиса, вызванного ситуацией с распространением коронавирса и падением курса рубля, задумались над тем, стоит ли приобретать недвижимость сейчас или отложить вопрос до лучших времен.
Большое количество аналитиков выдвигают всевозможные гипотезы о дальнейшей судьбе рынка жилищного строительства и ценах на недвижимость в 2020 году. Многие ждут снижения стоимости квадратных метров (от 5% до 30%), другие не видят предпосылок к уменьшению цен, так как себестоимость строительства только растет – после перехода на эскроу застройщики вынуждены оформлять кредиты в банках, а цена строительных материалов зависит от курса валют.
Таким образом, точно оценить ситуацию на данный момент не представляется возможным. Но если девелоперы пока не анонсируют ажиотажных скидок и акций на новостройки, то банки уже подняли ставки по ипотеке и подавляющее большинство ожидает повышение ключевой ставки ЦБ РФ. Это значит, что даже при снижении средних цен, растущая стоимость жилищных кредитов, не позволит покупателям значительно сэкономить.
Советуем ориентироваться на сложившуюся личную жизненную ситуацию. Если у вас есть возможность и желание совершить долгожданную покупку, то – действуйте!
Этажность и размещение квартиры
Выбор этажа при покупке квартиры – еще один важный момент. Какой этаж выбрать в новостройке лучше, зависит от многих факторов:
- вид из окна. Если вы хотите наблюдать живописные пейзажи или высотки города, остановите выбор на более высоком размещении квартиры, но учитывайте, что такие квартиры могут стоить дороже;
- сложность перемещения. Семьям с маленькими детьми, пенсионерами, родственниками с ограниченными возможностями лучше поискать варианты на нижних этажах;
- «продуваемость» квартиры. Чем выше расположено жилье, чем больше вероятность того, что ваш комфорт будет зависеть от погодных условий. Кстати, в случае выбора жилья на самом высоком этаже вы рискуете рано или поздно столкнуться с проблемой протекающей кровли;
- ориентация квартиры. Выбор квартиры в новостройке с учетом этого фактора очень важен, так как многим мешает восход и заход солнца. К тому же, большинство квартир, размещенных на южной стороне, являются более душными, а северные помещения могут оказаться слишком темными.
Решая, какой этаж лучше выбрать при покупке квартиры, учитывайте и вероятность отключения электричества: если лифт не будет работать, добраться на свой этаж будет сложнее.
Помните! Помимо этажности, важно учесть и близость квартиры к шахте лифта: вам могут мешать постоянные вибрации и шум. Какие этажи лучше покупать в новостройке? На самом деле, у каждого этажа есть свои плюсы и минусы
Делая выбор в пользу удобств – и решив обосноваться на первом этаже, вы рискуете быть ограбленными, затопленными, а также испытывать постоянный дискомфорт из-за близости к подвалу
Какие этажи лучше покупать в новостройке? На самом деле, у каждого этажа есть свои плюсы и минусы. Делая выбор в пользу удобств – и решив обосноваться на первом этаже, вы рискуете быть ограбленными, затопленными, а также испытывать постоянный дискомфорт из-за близости к подвалу.
Этажи повыше считаются более надежными, но все зависит от размещения самой новостройки.
Что касается этажей выше девятого, то здесь вы столкнетесь с некоторыми ограничениями.
Здесь используются только электроплиты, а дополнительные затраты на электроэнергию связаны еще и со сложностями подачи воды. Вода на верхние этажи подается только с помощью электронасосов, и есть вероятность того, что вы не всегда воспользоваться ей в нужное вам время.
На самом деле, это далеко не все нюансы, определяющие, как выбрать этаж в новостройке. Если вы заселяетесь в дом, где уже живут некоторые покупатели – поинтересуйтесь у них о возможных неудобствах.
Дополнительные траты на ипотеку
Оценка вторичного жилья. Чтобы взять ипотеку на вторичное жилье, мне пришлось заказать его оценку. Ее требовал банк, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки и цена на нее не завышена. Для новостройки это не нужно.
Список компаний-оценщиков, с которыми сотрудничал мой банк, я нашла на сайте. Обзвонила несколько и заказала оценку там, где предложили самую низкую цену — 5000 Р.
Оценщики нашли в квартире со вторичного рынка неузаконенную перепланировку: система вентиляции в ванной была закрыта стеной с декоративными нишами. Оценщики решили, что ниши, уходя вглубь, перекрыли вентиляционную систему дома. Такую перепланировку невозможно узаконить, и банк сначала отказал мне в ипотеке.
Но продавец разобрал ниши и отправил фото целых вентиляционных труб в оценочную компанию. Делать ниши заново было дорого, поэтому дыры закрыли плиткой. Зато компания переделала отчет — и банк одобрил ипотеку. За переделку я заплатила 1000 Р.
Оценщик указал и другие недочеты: по техпаспорту один дверной проем был пустой, а по факту в нем стояла дверь. Унитаз и умывальник предыдущий владелец поменял местами. Но такие мелочи легко узаконить: за 700 Р я оформила у нотариуса обязательство, что сделаю это в течение 6 месяцев после покупки. Правда, это обязательство я так и не выполнила, а банк и не заметил.
Всего я потратила на оценку вторичного жилья и нотариальное обязательство 6700 Р. С новостройками таких расходов и проблем с перепланировкой не бывает.
Эти декоративные ниши находились в стене, закрывающей систему вентиляции. Специалисты по оценке решили, что ниши ее повредилиХозяин квартиры разобрал ниши, чтобы доказать, что система вентиляции цела, а потом закрыл их плиткой. В отчет по оценке пошло это фото
Ипотечное страхование. Когда я брала обе ипотеки, банки предлагали оформить ипотечное страхование. И я убедилась, что в первые три года страховать новостройку в 2—2,5 раза дешевле, чем вторичку.
Смысл ипотечного страхования в том, что страховая выплатит долг за меня, если я по непредвиденным обстоятельствам не смогу его гасить. Такое страхование добровольное — от него можно отказаться, если иное не прописано в ипотечном договоре. Но в моих договорах был пункт, что без страховки ставка увеличится на 1%.
Полное ипотечное страхование защищает от рисков жизнь и здоровье заемщика, недвижимость и титул — право владения недвижимостью. Титул нужно страховать на случай, если прежний хозяин квартиры признает сделку купли-продажи недействительной.
Но в случае с новостройкой полное страхование не нужно. Недостроенное жилье застраховать невозможно. Застройщик вряд ли захочет аннулировать сделку, так что титульное страхование тоже ни к чему. Поэтому когда я покупала новостройку, то застраховала только жизнь и здоровье. В первый год это стоило 2500 Р — 0,3% от суммы долга. Когда дом через год достроили, пришлось бы страховать еще и саму новостройку. Но я выплатила ипотеку раньше, и мне не пришлось это делать.
А вот со вторичным жильем пришлось оформить комплексную страховку. В первый год она обошлась в 27 958 Р — это 0,7% от суммы долга. По словам страхового агента, страхование жизни стоило 10 064 Р, квартиры — 7269 Р, а титула — 10 625 Р. Будь это новостройка, которую еще не сдали, в первый год я страховала бы только жизнь и здоровье и заплатила 10 064 Р.
Но страховать новостройку выгоднее, чем вторичное жилье, только в первые три года. Потом для вторичного жилья уже не нужно страхование титула, зато для первичного надо страховать недвижимость: за три года дом обычно достраивают. Так что цены полисов за новостройку и вторичное жилье выравниваются.
Какие меры предосторожности следует предпринять?
В настоящее время на отечественном рынке недвижимости вовсю орудуют мошенники
Чтобы не попасть в их сети, людям следует с большой осторожностью совершать сделки купли-продажи жилья, как в новостройках, так и в старых домах. Стоит насторожиться в том случае, когда на встречу приходят не лично собственники квартир, а их посредники. Опасность покупателя подстерегает не только в момент передачи денег продавцу, а и в момент первичного осмотра объекта недвижимости
Именно поэтому на такие встречи лучше ходить вместе с родственниками или друзьями. Также стоит насторожиться покупателям, у которых продавец просит задаток. Если в этом есть острая необходимость, то такие сделки нужно оформлять в нотариальной конторе, при свидетелях
Опасность покупателя подстерегает не только в момент передачи денег продавцу, а и в момент первичного осмотра объекта недвижимости. Именно поэтому на такие встречи лучше ходить вместе с родственниками или друзьями. Также стоит насторожиться покупателям, у которых продавец просит задаток. Если в этом есть острая необходимость, то такие сделки нужно оформлять в нотариальной конторе, при свидетелях.
Процесс выбора и покупки квартиры в новостройке имеет множество «подводных камней», о которых изначально следует узнать людям, желающим улучшить свои жилищные условия. Если они боятся ошибиться и связаться с аферистами, им следует доверить эту процедуру профессионалам. Для этого нужно обратиться в риелторскую контору с хорошей репутацией и рассказать ее сотруднику обо всех пожеланиях и предпочтениях. Обычно у риелторов имеется обширная база данных, в которую включены все доступные на первичном и вторичном рынке недвижимости предложения.
Застройщик
После того, как с местом
проживания определились, необходимо изучить предложения по новостройкам, но
прежде всего надо выбрать самого застройщика. Для этого следует его проверить. И
это вполне можно сделать самостоятельно.
В первую очередь нужно
обратить внимание на сайт проекта дома. На нем должен присутствовать визуал
будущего жилого комплекса, планировки квартир или апартаментов
У хорошего девелопера
на сайте дома обязательно размещена официальная информация о
компании-застройщике, сканы основных документов, проектная декларация со всеми
изменениями во время хода строительства, данные о самом ходе застройки, лучше — с фотографиями и видео, а также актуальные контакты для связи.
Кстати, не стоит беспокоиться,
если при этом вы не найдете точных цен, есть лишь предложение
связаться с менеджером или заказать обратный звонок. Только консультант поможет
сориентироваться, какие квартиры есть в продаже и сколько они стоят с учетом
всех акций и спецпредложений компании.
Также большим преимуществом
застройщика будет наличие такого популярного финансового инструмента как
ипотека. Если на сайте объекта недвижимости для покупки квартиры предлагается кредит
в одном из крупных банков страны, это означает, что кредитная организация уже
проверила девелопера, ему доверяет и не боится осуществлять проектное
финансирование.
Кстати, оптимальный вариант оформления
сделки – это покупка первичного жилья на финальной стадии строительства или в уже
сданном в эксплуатацию доме. Так вы получаете абсолютно новую квартиру, построенную
по современным технологиям, но не рискуете, вкладывая деньги в строительство на
его начальной стадии.
С отделкой или без
Если вы хотите именно квартиру мечты, вариант с отделкой не подойдет – потому что все равно придется переделывать. А это дополнительные траты на демонтаж и очистку всех поверхностей от предыдущего ремонта. Опциональный вариант – выбрать жилье хотя бы без «навороченного ремонта», чтобы не переплачивать за то, что вы в любом случае будете убирать.
Если стоит цель сэкономить, и не хочется ждать, пока закончатся ремонтные работы, готовая отделка окажется выгоднее. Даже если в будущем вы ее поменяете, в первое время не будет спешки.
Стоимость отделки в новостройке может существенно разниться – некоторые застройщики сдают здание в состоянии «под чистовую отделку», а в некоторых домах придется делать даже разводку труб под сантехнику.
Если дом достроен, обязательно взгляните на будущую покупку. Если приобретаете недвижимость на стадии «котлована», изучите документацию, в которой указывается, в каком состоянии будет сдаваться дом.
Как выбрать квартиру в новостройке
Выбирая квартиру для покупки в новостройке, учитывайте следующие факторы:
На стадии котлована стоимость может быть снижена до 50%. Но срок ожидание дольше, а рисков – больше. Даже у надежных застройщиков бывают форс-мажоры. Чем ближе ввод в эксплуатацию, тем дороже недвижимость. Но и рисков меньше.
Оптимальным считается приобретение в жилищном комплексе (ЖК), после сдачи в эксплуатацию хотя бы одного корпуса. Выбирайте лоты в еще не построенных корпусах. Риск, что застройщик бросит объект посередине возведения, когда часть уже введена в эксплуатацию, существенно ниже.
Данные о застройщике должны быть указаны в зоне строительства и на официальном сайте. Проверьте их на сайте ФНС (они должны совпадать с официальной информацией), поищите «портфолио».
Какие объекты возводились ранее? В какие сроки? Почитайте отзывы жильцов других объектов. Если нет жалоб на радикальные задержки, низкое качество строительства, обман, можно делать выбор в пользу данного застройщика.
Старайтесь ориентироваться на отзывы по недавним объектам. За 5 – 10 лет дела в любой компании могут серьезно измениться.
Даже если вы планируете постоянно передвигаться на машине, правильно выбрать квартиру мечты в новостройке нужно с учетом ближайшего общественного транспорта. Форс-мажоры бывают разными.
Оцените также качество дорог и их загрузку. Не доверяйте рекламным словам – лучше последите недельку по Яндекс или Гугл.картам.
Проект современных ЖК, как правило, включает базовую инфраструктуру – детский сад, магазины, аптеку. Современные застройщики нередко добавляют к этому стоматологию, кафе. Иногда рядом даже специально возводятся школы и/или больницы.
Если инфраструктура только обещается, но пока отсутствует, стоит десять раз подумать. На заборе тоже написано. Лучше приобрести жилье чуть позже и дороже, но точно иметь комфортные условия, чем сэкономить и навещать потом врача в часе езды от дома.
Какие подводные камни могут быть
- затянутые сроки строительства
- низкое качество недвижимости
С первым помогает бороться проверка документов, связанных со строительством – разрешения, лицензии и т.д. Плюс – финансового состояния застройщика. На сайтах вроде Эксперт РА можно посмотреть открытую информацию о потенциальной надежности фирмы. Компании с финансовыми проблемами, естественно, выбирать не стоит.
От второго обезопасят отзывы. Если жильцы других домов жалуются на плохое качество проводки, трещины в стенах, неровные полы и прочие «минусы», не стоит надеяться, что другой объект внезапно окажется идеальным.
